La nueva Ley del Fomento del Alquiler

Hace pocas semanas, el pleno del Congreso de los Diputados aprobaba la Ley del Fomento del Alquiler y de Eficiencia Energética de los Edificios, ya en vigor desde el mes de noviembre. En estas líneas, me gustaría centrarme en la parte de esta Ley referida al alquiler y lo que puede suponer de empuje real a la situación del alquiler en España, donde la demanda sigue siendo muy superior a la oferta.

El resultado de la nueva y esperada Ley del Fomento del Alquiler ofrece una aportación muy importante y necesaria: un marco legal mucho más justo para los propietarios. En efecto, la nueva Ley beneficia de manera directa al propietario, aunque su efecto va a beneficiar también a los interesados en alquilar, pues hará posible que muchos propietarios pierdan el temor a arrendar sus pisos y viviendas hasta ahora vacías para engrosar el mercado de alquiler. Es difícil predecir el impacto que va a tener en los precios de los alquileres, al menos corto plazo, pues no va a ser un proceso inmediato. Los propietarios – algunos escarmentados con experiencias difíciles con inquilinos - van a estar muy pendientes de como se desarrolla la aplicación de la Ley y de cómo realmente se agilizan los procesos de desahucio antes de exponerse a alquilar.

La clave de la nueva legislación radica en que el propietario va a tener una mayor seguridad jurídica y, en este sentido, todo aquello que agilice un proceso de desahucio ante los impagos o los actos vandálicos por parte de los inquilinos debería, a priori, incrementar la oferta de viviendas de alquiler y más si se tiene en cuenta que en España hay cerca de 3.000.000 millones pisos vacíos (sin contar viviendas nuevas).

En este terreno, se sitúa el desahucio exprés que permite que una sentencia condenatoria sea suficiente para ejecutar un desahucio en menos de 15 días en caso de inquilinos morosos. Sin embargo, voces expertas alertan que será necesario ver cómo se concreta esto a la práctica, pues, entre los obstáculos con que puede topar está la larga sombra de la saturación de los juzgados y cómo ésta afectará a la eficacia de la aplicación de la nueva Ley.

La nueva Ley se suma a las acciones que el Gobierno ha llevado a cabo en los últimos años para incrementar el parque de viviendas de alquiler y acortar la distancia con la media europea, aún muy lejana. A lo largo del 2008, se puso en marcha el Plan de Fomento al Alquiler que sumado a las iniciativas de algunas comunidades autónomas y el auge de las fórmulas privadas para proteger a los propietarios – seguros de alquileres – consiguieron transformar en buena medida el escenario del alquiler en España, pero sin alcanzar los resultados esperados.

En mi opinión, aún se han de dar nuevos avances para conseguir cambiar el hecho de que el alquiler en España tiene características distintas a cualquier otro país europeo que convierten su promoción en algo especialmente complejo. Como he comentado en alguna ocasión en este espacio, a pesar de la demanda existente, lo cierto es que el arraigo que la propiedad tiene entre los españoles parece difícil de erradicar al menos a corto plazo. La mayoría de españoles que alquila lo hace porque no puede comprar o como paso temporal, pero con vistas futuras a la adquisición.

Las formas de entender el alquiler y la propiedad en España explican en buena medida la diferencia que existe entre nuestro parque de vivienda de alquiler, situado en un 18 % , a la media europea que alcanza el 40 %. El parque de alquiler se ha incrementado en un 7 % en lo que va de año pero seguramente las circunstancias socioeconómicas del momento actual han tenido un peso importante. A pesar de las medidas del Gobierno y la nueva Ley es difícil prever qué pasará con la demanda de alquiler a medida que la crisis amaine, se reduzca el paro y recuperamos una cierta estabilidad económica.

No es suficiente con crear medidas que favorezcan el incremento del mercado de alquiler. Es necesario también hacer comprender que el alquiler ofrece ventajas y que puede ser una opción más de acceso a la vivienda satisfactoria y rentable. Y en este terreno, los agentes inmobiliarios podemos jugar un papel importante ofreciendo recursos, servicios y asesoramiento.

Oscar Martínez

Presidente Asociación Profesional

Expertos Inmobiliarios

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